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房地产----房地产市场风云变化 盘点2015房地产市场的十大事
发布时间:2016-01-09  作者:  来源:腾讯房产石家庄站  浏览次数28

       时间如梭,年终已至。回首2015年楼市往昔,可以用跌宕起伏来形容。房地产市场,在这一年经历了太多荣辱浮沉与政策变动,随着中央三大经济会议的召开,楼市就进入了一个全新的阶段。之前,在宏观政策的刺激下,市场格局不断变化,需求不断回暖,现在,更应该感到放心的是,中国楼市真正进入了理性思考的时代。

事件一:

中国放宽租房提取住房公积金条件

  中国住房和城乡建设部1月28日发布的消息称,将放宽职工提取住房公积金支付房租的条件。其中,无房职工连续足额缴存住房公积金满3个月,可提取夫妻双方住房公积金支付房租。


  住建部、财政部和人民银行日前联合印发《关于放宽提取住房公积金支付房租条件的通知》,明确租房提取公积金的条件、规范租房提取额度、简化租房提取要件。


  目前中国各地对租房提取住房公积金政策规定十分严格。其中包括:要求租金必须超过家庭收入的一定比例,有的高达30%;而且提取要件繁杂,要求职工提供经登记备案的租赁合同、租房发票等,导致提取住房公积金支付房租较为困难。


  为此,三部门联合放宽了租房提取条件,取消房租支出占家庭收入比例的限制,规定职工连续足额缴存住房公积金满3个月,本人及配偶在缴存城市无自有住房且租赁住房的,可提取夫妻双方住房公积金支付房租。

事件二:

3月30日,中央发布三大房地产政策

  政策一:对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房,最低首付款比例调整为不低于40%。


  政策二:使用住房公积金贷款购买首套普通自住房,最低首付20%;拥有一套住房并已结清贷款的家庭,再次申请住房公积金购房,最低首付30%。


  政策三:个人将购买2年以上(含两年)的普通住房对外销售的,免征营业税。

事件三:

2015年央行年内连续5次降息

  今年央行连续降息5次,5年以上的贷款基准利率从年初的6.15%下探至4.9%,降幅高达20%。对于“房奴”来说,月供负担得到了一定程度的降低。但由于银行的合同规定,大部分有房贷的市民需要在2016年1月份起才能享受到降息带来的减负福利。


  央行分别于2015年的3月份、5月份、6月份、8月份和10月份共进行了5次降息,对于准备买房的市民而言,10月24日后申请房贷的可按最新的4.9%利率(5年至30年)计算。但在今年3月份以前获得房贷的市民,仍需按照6.15%的贷款基准利率还贷。


  据悉,房贷利率调整主要有三种方式。一种是次年调,即贷款基准利率调整后,银行于次年1月1日开始执行新利率;一种是按年度调,从贷款人的贷款日期算起,一年后予以调息;一种是次月调息,即在利率调整后的次月起执行新的利率。银行业内人士表示,目前多数银行在房贷合同中,默认次年调息,因此即使央行年内5次降息,多数市民仍要从明年开始,才能享受到降息带来的减负。


  无论按哪种还款方式计算,房贷客户的总利息支出降幅均超过两成。

事件四:

通州出台史上最严限购政策

  8月15日昨天22点,北京市住建委发布重磅消息——通州购房限购政策升级,将优先解决通州本区域居民住房问题。规定明确,已拥有1套住房、无法提供在通州区落户满3年及近3年在通州区连续缴纳社会保险和个人所得税证明的本市户籍居民家庭,将暂停向其出售通州区商品住房。

事件五:

河北省直公积金再出新政

  河北省直公积金又出新政了,从10月27日起,省直单位缴存职工可以提取住房公积金用于支付物业费和房租。那么提取物业费和房租最多能取多少钱,职工在审批过程中需要准备哪些手续?


  河北省住房资金管理中心副主任任凤志介绍,这次政策出台对广大职工非常有利,但在提取这些费用的时候,还需要一定的缴存条件。


  任凤志:“提取公积金用于支付房租,缴存条件是职工连续足额缴存住房公积金满3个月,本人及配偶在缴存城市无自有住房且租赁住房的,这是提取公积金交房租的(条件);提取公积金交物业费的,只要你是正常的在省直中心交公积金的职工都可以。”


  任凤志介绍说,在支出金额方面,都是按照石家庄正常的物业标准和房租费用进行划定的,“物业费是每人每年提取一次,今年的提取标准是每人每年2117元,现在首次提取可每人提取住房公积金4234元,用于支付2014年—2015年两个年度的物业费。在房租方面,以家庭为单位一套房,一年最多可以取18000元。”


  据了解,提取公积金用于支付房租的金额可以单次支取也可以多次提取:职工公积金账户上不足18000元的,可以每三个月取一次,公积金账户超过18000元,可以一次性支取18000元。这次公积金新政的出台就是满足不同职工需求,在审批手续上也非常简化,在物业费提取方面,职工只需将自己身份证复印件交给本单位的公积金专管员,由他到中心来办理,审批时间一般是当日审批、当日提取,当日到账,但用于支付房租的手续就复杂一些。


  任凤志:“用于支付房租的分两种情况,一种是用于公租房的,需要提供公租房的合同原件复印件,需要提供交房租的收据原件复印件,身份证复印件,也是向本单位公积金专管员申请,另一种租赁商品房的,只需提供无房证明,身份证复印件,结婚的提供结婚证原件复印件就可以了。”


  据了解,用公积金贷款的职工也可以申请提取公积金用于支付物业费。

事件六:

不动产登记正式落地实施

  3月1日《不动产登记暂行条例》正式落地实施,新版簿册也于部分城市率先启用。业内人士分析,不动产登记不仅将使楼市“家底”透明化,与住房信息联网、房地产税制改革等工作结合,还将有助于房地产调控从之前的交易环节转变到存量环节,形成楼市调控的长效机制。

事件七:

高层关注去库存 地产新政指日可待

  接连几天,高层密集表态房地产“去库存”。“去库存”已经成为当前楼市调控的核心之义,而作为与之配套的楼市政策以及相关财政、货币等支持政策是否会应时应运而出?开发商该如何应对?


  种种迹象表明,实施多年的限购或处于长期打压状态的房地产市场政令,在库存暴增的压力下将发生转向。11月10日,习近平主席在主持召开中央财经领导小组第十一次会议时,着重提出了化解房地产库存的问题。


  楼市“去库存”任务,正被提升至前所未有的高度,而业界对于未来的去库存新政也充满了期待。市场人士发现,这是中央首次“喊话”房地产市场去库存。中央财经领导小组第十一次会议召开后的第二天,即11月11日,国家统计局公布今年1-10月房地产数据,截至10月底,全国商品房待售面积68632万平方米,比9月末增加2122万平方米,再创历史新高。同时,国家统计局近日发布了70个大中城市房价变动情况,数据显示,房价下跌城市增加了12个,总体涨幅也在收窄。另一个需要强调的数据是,截至2013年9月末,全国商品房待售面积为44636万平方米。仅仅过了两年,全国待售面积增加了23996万平方米,涨幅高达54%。也就是说,如果按照单套80平米计算的话,两年的时间里,我国库存待售增加了300万套住房。一边是库存增加,一边是消化的速度剧降,楼市“去库存”任务,正被提升至前所未有的高度。

事件八:

鼓励房地产开发商适当降低房价

  在12月21日闭幕的中央经济工作会议上,化解房地产库存被列为2016年中国经济社会发展五大任务之一。这是史无前例的。会议明确提出,将采取包括在需求端落实户籍制度改革,加快农民工市民化,促进农民购房;在供给端鼓励房地产开发商适当降低房价,促进房地产开发企业兼并重组等政策。同时明确表态,要取消“过时的限制性措施”。


  这一次中央经济工作会议鼓励开发商降价,并不是试图用行政手段限制开发企业提高房价,而是用引导的方法让开发企业对市场的未来产生合理预期。这样的表态,核心目的是为了避免开发企业误判去库存的形势,避免土地市场竞争过于激烈。在执行上,具体的政策措施仍然会是市场化的手段。


  当然,企业作为市场主体,也会有自身的考虑,例如上市公司降价可能带来盈利下滑、小开发商降价可能就面临破产,更不用说降价可能导致群体事件等等。所以,降价不降价,企业会根据自身情况来做决定。

事件九:

二孩政策出台 利好楼市

  备受关注的党的十八届五中全会圆满闭幕。这次会议作出一重大决策:坚持计划生育的基本国策,完善人口发展战略,全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策,积极开展应对人口老龄化行动。也就是说,我国实施全面放开二孩了。


  全面放开二孩政策对楼市会有多大影响?对此,合富辉煌(中国)首席分析师黎文江表示:家庭“普遍二孩”后,楼市最大的变化就是四房变成刚需品。生了二胎,三房单位显然是不够住的。孩子小时候尚且可以用上下床过渡。但如果孩子长大,还是需要一定的个人空间。因此,想要三代同堂,就必须父母一间,孩子一人一间,老人一间,所以四房才是刚需产品。


  楼市变化的第二点体现在学位房上。对二胎家庭来说,两个孩子的教育将成为重中之重,而且也将花费父母大量精力。如果孩子能入读较好的学校,将会大大减轻父母压力。所以,全面放开二孩政策后,全国各地学区房的地位将更加不可动摇,学区房及入读名额的争夺也将愈发激烈。需要二孩的家长必须未雨绸缪。广州计划2017年全面取消择校,家长们置业无疑将更将倾向选择学位房,学位房房价将进一步水涨船高。


  有房企人士就指出,四房变成了刚需,那么相应的,五房或将会变成改善型的需求产品。因为,经济条件允许的家庭会要求有保姆房。黎文江就预测,对于高档住宅而言,甚至会因此要特设公寓楼为保姆楼。


  有中介人士就认为,二孩政策的实施,会令当下房产市场上最热销的三房陷于尴尬的地位。因为作为刚需户型,三房总价比两房要高,但作为改善型产品,三房却又不能满足家庭未来的居住计划。有条件的家庭将会一步到位购买四房。

事件十:

中央经济会议鼓励农民进城购房

化解库存

  今年中央经济工作会议提出,要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略,适当降低商品住房价格;鼓励农民进城定居,购买城市住房。瞬间,房价能否下降成为人们,特别是农民和农民工们关注的问题。


  中央经济工作会议中提出的要落实户籍制度改革方案,允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户。这一个政策是在试图抵消人口拐点对房地产市场的负面影响,利用人口红利继续支撑楼市发展,释放更多的住房需求。据统计,中国三、四线城市当中约有三四成购房需求是来自于周边中小城镇和农民,政府如果能够在信贷、税收和宅基地流转(或质押)等方面加大政策支持力度,的确能释放出大量的新增购房需求。


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